Vastgoed
Algemeen
In het algemene deel van de paragraaf Vastgoed worden de diverse uitdagingen en ontwikkelingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille en ruimtelijke ontwikkelingen uiteengezet. De waarborging van de maatschappelijke voorzieningenstructuur en de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed vormen belangrijke pijlers in het streven naar een toekomstbestendige vastgoedportefeuille. Tevens spelen ruimtelijke ontwikkelingen en onderhoudsbeleid een cruciale rol in het effectief beheren en benutten van het gemeentelijk vastgoedbezit. Hieronder volgt een nadere toelichting op de belangrijkste ontwikkelingen die van invloed zijn op de gemeentelijke vastgoedportefeuille.
Vastgoedbeleid
Om maatwerk te kunnen leveren voor ieder vastgoedobject, heeft de organisatie duidelijke kaders nodig om haar werkzaamheden te structureren vanuit het perspectief van de vastgoedobjecten, zodat in vroegtijdige stadia (projecten en beleidsontwikkelingen) advies gegeven kan worden over het beheren van vastgoed. In 2024 is de projectopdracht van het Vastgoedbeleid door het college vastgesteld.
Met de kaders, die in het Vastgoedbeleid worden vastgelegd, wordt richting gegeven aan de voorstellen die vanuit het oogpunt van vastgoedbeheer (en in afstemming met andere beleidsvelden) met betrekking tot de vastgoedportefeuille aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Tegelijkertijd wordt de basis gelegd om aan de vraag van de raad te kunnen voldoen om maatwerk per voorziening te leveren. Het Vastgoedbeleid zorgt voor een solide basis voor de verdere professionalisering en effectieve uitvoering van het vastgoedbeheer binnen de gemeente Weert. In het tweede kwartaal van 2025 vindt de besluitvorming over het Vastgoedbeleid in de gemeenteraad plaats.
Verduurzaming gemeentelijke vastgoedportefeuille
Om de afspraken van het klimaatakkoord te behalen is in 2022 het landelijke beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving opgesteld. Gesteld wordt dat in 2050 de gebouwde omgeving volledig emissievrij moet zijn. Dit houdt in dat in 2030 ten minste 55% CO2-emissies verminderd moet worden ten opzichte van 1990 en dienen verduurzamingsplannen (sectorale routekaarten) te programmeren op 60% CO2-reductie. Voor de gebouwde omgeving is een landelijke opgave vastgesteld op het bereiken van een restemissie van 10 Mton CO2-uitstoot in 2030, een reductie van bijna 67% ten opzichte van de uitstoot in 1990. Daarnaast stelt de Energy Efficiency Directive (EED) dat bij renovatie van maatschappelijk vastgoed gestreefd moet worden naar een energieneutraal gebouw.
Onder verduurzaming verstaan we ook klimaatadaptatie, circulariteit en natuurinclusiviteit. De gemeente Weert heeft een voorbeeldrol als het gaat over het verduurzamen van haar vastgoedbezit. In de Weerter Routekaart Energietransitie is de ambitie uitgesproken dat de vastgoedportefeuille aardgasvrij-proof is in 2030 en energieneutraal in 2040.
Hoewel de uitvoering van de verduurzamingsplannen afhankelijk is van besluitvorming rondom de toekomstige maatschappelijke voorzieningenstructuur, kunnen we hier niet op wachten en is het nodig te starten met planvorming. Door een extern bureau zijn in 2023 energie maatwerk adviezen opgeleverd. Deze adviezen zijn, in combinatie met het duurzame meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) en het duurzame meerjareninvesteringsplan (DMJIP), gebruikt om concrete maatregelen te bepalen. Met het uiteindelijke doel om de vastgoedportefeuille stapsgewijs te verduurzamen.
Het energieneutraal maken van de gebouwen uit de vastgoedportefeuille heeft aanzienlijke technische en financiële gevolgen. In de genoemde maatwerkadviezen worden de benodigde maatregelen, te behalen resultaten en financiële middelen in kaart gebracht. Middels onderzoek en analyse van toepasbare verduurzamingsmaatregelen worden gerichte haalbaarheidsonderzoeken opgesteld, die verschillende uitgewerkte scenario's met de kostenconsequenties en -efficiëntie bevatten.
Bij de kostenefficiëntie aanpak wordt zoveel mogelijk aangesloten op de natuurlijke vervangingsmomenten van bouwdelen en elementen uit de meerjarenonderhoudsplannen (MJOP).
Ruimtelijke ontwikkelingen
In de begroting zijn een aantal ruimtelijke ontwikkelingen beschreven waarbij sprake is van inzet van gemeentelijk vastgoed (gronden en opstallen). Het betreft ontwikkelingen met een langere doorlooptijd zoals de Dr. Schaepmanstraat, gebiedsvisie Keent-Moesel, Beekstraatkwartier etc.. Het betreft allemaal ruimtelijk fysieke ontwikkelingen, waarbij gemeentelijk vastgoed wordt ingebracht of beheerd. Gezien de grote belangen is het team, dat de eigenaarsrol van het gemeentelijke vastgoed goed vertegenwoordigd, betrokken bij deze ontwikkelingen.
De procedure tot verkoop van de Poort van Limburg is in 2024 opgepakt. In augustus 2024 is deze via het aanbestedingsmedium Tenderned gestart. Er is één plan ingediend, het leisure concept Adventure Arena Poort van Limburg. Dit plan is beoordeeld door de beoordelingscommissie. Naar verwachting wordt de koopovereenkomst in mei 2025 voor wensen en bedenkingen voorgelegd aan de gemeenteraad waarna het college definitief kan besluiten tot verkoop.
Meerjaren Onderhoudsplan gemeentelijk vastgoed en bezittingen 2021-2025
In 2020 is het nieuwe MJOP vastgesteld voor de periode 2021-2025. Hierbij is uitgegaan van het principe van 'risicovol begroten', waardoor minder budget beschikbaar is gesteld dan op basis van de technische planning nodig zou zijn. In de uitvoering heeft dit tot gevolg dat er structureel gemonitord moet worden welke werkzaamheden noodzakelijk zijn. Werkzaamheden die niet noodzakelijk worden geacht, worden op basis van de schouw telkens met een jaar uitgesteld en komen het eerstvolgende jaar terug in de schouw.
Op basis van dit MJOP is de vastgoedportefeuille van de gemeente Weert onderhouden op onderhoudsniveau 3 conform zogenaamd NEN2767 norm. Dat komt neer op een sober maar doelmatig onderhoudsniveau.
Een actualisatie van het MJOP is in 2025 aan de orde. Daartoe is in 2024 is een Europese aanbesteding uitgevoerd om tot een nieuw MJOP te komen. De gebouwinspecties, die hiervoor nodig zijn, worden conform NEN2767 uitgevoerd. De resultaten van deze gebouwinspecties worden verwerkt in het nieuwe MJOP 2026-2030.
Aanpak oneigenlijk grondgebruik
In 2019 heeft het college opdracht gegeven te starten met de Aanpak Oneigenlijk grondgebruik. Dit met het doel om de eigendomsverhoudingen ten aanzien van gronden binnen de gemeente te regelen door waar mogelijk over te gaan tot verhuur of verkoop en waar nodig de grond terug te vorderen op basis van de Beleidsregel Grondstroken en Adoptiegroen. Voor de jaren 2023 en 2024 is budget beschikbaar gesteld voor de aanpak.
Bij het raadsamendement van 19 april 2023 is besloten het beschikbaar gestelde budget vooral aan te wenden om verjaring van het oneigenlijk grondgebruik te voorkomen. Er is in een aantal wijken diverse situaties met risico op verjaring geïnventariseerd. Hierop is vervolgens geen actie ondernomen richting de betreffende inwoners. Deze focus op situaties met een risico op verjaring is niet effectief geweest en heeft onvoldoende resultaat opgeleverd. Om die reden is eind 2024 een pilot opgestart in de wijk Boshoven met een integrale wijkgerichte aanpak. Met deze aanpak wordt verwacht zo effectief mogelijk verjaringsgevallen te voorkomen. Daarnaast worden er ook afspraken gemaakt over andere situaties van oneigenlijk gebruik van gemeentegrond. Volgens de slotwijziging 2024 is (in 2023 en 2024 tezamen) € 101.362 besteed aan de aanpak van gebruik gemeentegrond. Het restant budget 2024 ten bedrage van € 174.179 is overgeheveld naar 2025 om de pilot te kunnen voortzetten.
De pilot wordt in de zomer van 2025 afgerond. De ervaringen, resultaten en bevindingen worden gerapporteerd. Verwachting is dat de opbrengsten uit verkoop en verhuur van grondstroken onvoldoende zullen zijn om de wijkgerichte aanpak verder uit te rollen in de rest van Weert. Wanneer wordt besloten de aanpak van gebruik van gemeentegrond in de rest van Weert door te zetten, leidt dit tot een budgetvraag voor 2026 en verder.
Vastgoedregistratiesysteem
In 2024 zijn verdere stappen gezet in het vergroten van inzicht in de prestaties van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Het beheer, de registratie en de aan- en verhuur van gemeentelijk vastgoed zijn geborgd in het hiervoor aangeschaft vastgoedregistratie-beheersysteem (Axxerion). Op basis van de data die in het systeem zijn ingevoerd, zijn analyses gegenereerd en deze worden als basis gebruikt voor het vastgoeddeel van het MPGV 2023-2024. De implementatie van het systeem heeft daarmee al haar eerste vruchten afgeworpen. Het geeft meer inzicht en maakt daarmee efficiëntere sturing op de vastgoedportefeuille mogelijk. In 2025 wordt het systeem verder gevuld en wordt ook het planmatig onderhoud hierin opgenomen.
Verkopen 2024
In 2024 hebben er een aantal verkopen van bedrijfslocaties plaatsgevonden. Het betreft hier verkopen van enkele gronden en opstallen met additionele opbrengst van erfpachtcanon die in bezit waren van de gemeente. In totaliteit is in 2024 voor een totaalbedrag van € 4.226.459 aan baten gerealiseerd in verband met verkoop van gronden en opstallen waarbij er meer erfpacht is gerealiseerd dan begroot. Deze transacties hebben bijgedragen aan de financiële resultaten van het boekjaar.